久留米で始める不動産投資の基本｜表面利回りと実質利回りの違いと計算方法
【結論】この記事のポイント
不動産投資の利回りは、「表面利回り」だけでなく、経費や購入時の費用を差し引いた「実質利回り」で比べることが基本です。
- 計算式：表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100、実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100
- 購入時の費用：仲介手数料（上限は国土交通省の告示で決まっている）、不動産取得税、登録免許税、印紙税など
- 保有中の費用：固定資産税・都市計画税（久留米市は1.4％・0.3％）、管理費・修繕積立金、管理委託料、修繕費、保険料など
- リスク：空室・家賃下落・修繕費の増加で、実際の利回りは下がることがある
- 税金：家賃収入は「不動産所得」。会社員でも、給与以外の所得が20万円を超えると原則として確定申告が必要
本記事の金額はすべて目安で、実際の費用や税額は物件・契約により異なります。投資判断や税金の個別の判断は、税理士などの専門家にご相談ください。
表面利回りと実質利回りの違いと計算方法
表面利回りと実質利回りの違いは、「経費や購入時の費用を差し引くかどうか」です。表面利回りは家賃収入と物件価格だけで計算するため、実際の手残りより高く見えやすい点に注意が必要です。
| 種類 | 計算式と特徴 |
|---|---|
| 表面利回り （グロス利回り） | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 物件広告などで目にすることが多い。経費を含まないため、比較の入口として使う |
| 実質利回り （ネット利回り） | （年間家賃収入 － 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100 管理費・税金・修繕費などの経費と、購入時の費用を反映した、より実態に近い数字 |
利回りの計算方法は法律で統一されたものではなく、広告や資料によって「年間家賃収入」を満室想定で計算しているか、現在の入居状況で計算しているかが異なります。資料を見るときは、計算の前提を必ず確認しましょう。
計算例で比べる（数値は説明用の仮の設定です）
計算例（目安）
物件価格2,000万円、満室時の年間家賃収入160万円、年間経費40万円、購入時の諸費用150万円と仮定した場合です。
- 表面利回り：160万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 8.0％
- 実質利回り：（160万円 － 40万円）÷（2,000万円 ＋ 150万円）× 100 ≒ 5.6％
- 入居率90％の場合の実質利回り：（144万円 － 40万円）÷ 2,150万円 × 100 ≒ 4.8％
このように、同じ物件でも経費・諸費用・空室を考えると、利回りは表面利回りより低くなるのが一般的です。上の数値は計算方法を説明するための仮の設定で、久留米市内の相場や実際の物件の利回りを示すものではありません。
ポイント
利回りは「収益性の目安」で、将来の収入を保証するものではありません。借入れで購入する場合は、ローンの返済額や金利も含めて、毎月の手残り（キャッシュフロー）を確認することが大切です。
物件購入時にかかる主な費用（仲介手数料・税金）
投資用物件を購入するときは、物件価格のほかに仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・印紙税などの諸費用がかかります。これらは実質利回りの計算にも入れておきたい費用です。
| 費用 | 内容とポイント（2026年10月時点の公表情報より） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で購入した場合に支払う報酬。上限は国土交通省の告示で決まっており、売買価格（税抜）400万円超の部分は3％など。速算式では「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限の目安（800万円以下の「低廉な空家等」には特例あり） |
| 不動産取得税 | 土地・建物を取得したときに都道府県が課税。税額は「固定資産税評価額×税率」で、購入価格ではない。税率は本則4％、土地と住宅は令和9年3月31日までの取得で3％。宅地は同日まで課税標準が2分の1になる特例あり |
| 登録免許税 | 所有権移転登記などのときに国に納める税。土地の売買は1,000分の20（令和11年3月31日までは1,000分の15）、建物の売買は1,000分の20。住宅用家屋の軽減税率は「自己の居住の用」が要件のため、賃貸用の建物には原則として適用されない |
| 印紙税 | 売買契約書に課税。令和9年3月31日までに作成する不動産譲渡契約書は軽減税率あり（例：契約金額1,000万円超5,000万円以下は1万円） |
| その他 | 司法書士への報酬、ローンを利用する場合の手数料・保証料・抵当権設定登記の費用、火災保険料など（物件・契約により異なる） |
計算例（目安）
売買価格2,000万円（税抜）の物件の仲介手数料の上限は、速算式で「2,000万円×3％＋6万円＝66万円」、消費税10％を加えて72万6,000円が目安です。これは上限額で、実際の金額は契約により異なります。
不動産取得税は、取得から一定期間後に納税通知書が届く税金です。福岡県では、久留米市内の不動産は久留米県税事務所が担当しており、住宅や住宅用土地の軽減は要件によって適用の有無が変わるため、事前に確認しておくと安心です。
保有中にかかる費用と空室・家賃下落・修繕のリスク
物件を保有している間も、税金・管理のための費用・修繕費が毎年かかります。家賃収入がこれらの費用を下回ると、手元のお金が減っていくため、購入前に年間の支出を見積もっておくことが大切です。
| 費用 | 内容とポイント |
|---|---|
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点の所有者に市町村が課税。税額は「課税標準額×税率」で、久留米市の税率は1.4％。住宅用地は200㎡以下の部分の課税標準が6分の1、超える部分が3分の1になる特例あり |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地・家屋に課税。久留米市の税率は0.3％ |
| 管理費・修繕積立金 | 区分所有マンションの場合に、管理組合へ毎月支払う費用。金額は物件・管理組合により異なり、将来見直されることもある |
| 管理委託料 | 入居者募集・家賃の集金・入居者対応などを管理会社に任せる場合の費用。委託する業務の範囲や金額は契約により異なる |
| 修繕費・原状回復費 | 設備の故障・交換や、退去後の原状回復のうち貸主負担となる部分など。築年数が経つほど増える傾向がある |
| その他 | 火災保険などの損害保険料、入居者募集時の広告料、借入れがある場合のローン返済（利息）など |
利回りを下げる3つのリスク
| リスク | 内容と備え |
|---|---|
| 空室リスク | 入居者が退去して次の入居者が決まるまで、その部屋の家賃収入はゼロになる。満室想定だけでなく、空室が出た場合の収支も試算しておく |
| 家賃下落リスク | 建物の築年数が経つことや、周辺の競合物件の状況などにより、募集家賃を下げる必要が出ることがある |
| 修繕リスク | 給湯器・エアコンなどの設備交換や、外壁・屋根などの大規模修繕で、まとまった支出が発生することがある。修繕履歴や長期修繕計画を確認しておく |
注意
一括借上げ（サブリース）は、契約期間中でも家賃が見直される可能性があります。国土交通省は、将来の家賃減額リスクや、契約解除の条件、オーナーが負担する修繕費などを説明せずにメリットだけを伝える勧誘を、賃貸住宅管理業法で禁止される行為の例として示しています。契約前の重要事項説明の内容をよく確認しましょう。
不動産所得の確定申告の基本と購入前チェックリスト
家賃収入から得た所得は、所得税の「不動産所得」に当たります。国税庁によると、不動産所得の金額は「総収入金額－必要経費」で計算します。
| 項目 | 主な内容（国税庁の情報より） |
|---|---|
| 総収入金額 | 家賃収入のほか、名義書換料・承諾料・更新料などの名目で受け取るもの、敷金・保証金のうち返還しないもの、共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代など |
| 必要経費 | 不動産収入を得るために直接必要な費用で、家事上の経費と明確に区分できるもの。主なものは固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費など |
| 減価償却 | 建物などは、購入した年に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数にわたって分けて経費にする。土地は減価償却の対象外 |
確定申告が必要になる人と期間
会社員など給与を1か所から受け、年末調整を受けている人でも、給与・退職所得以外の所得の合計が20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。確定申告の期間は、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までです。
不動産所得が赤字になった場合は、給与所得などと損益通算できる場合があります。ただし、土地を取得するための借入金の利子に当たる部分など、損益通算できない損失もあります。
青色申告と「事業的規模」
青色申告をすると、青色申告特別控除などの特典があります。アパートなどは独立した室数がおおむね10室以上、一戸建ての貸家はおおむね5棟以上であれば、原則として「事業として行われている」と取り扱われ、受けられる控除額などが変わります。
ポイント
青色申告特別控除は、令和9年分以後の所得税から見直しが予定されています（e-Taxでの申告が要件となる控除の区分など）。制度は改正されることがあるため、申告の前に国税庁の最新情報を確認し、具体的な計算や手続きは税理士や税務署に相談しましょう。
物件選び・購入前のチェックリスト
購入前チェックリスト
- 表面利回りの計算の前提（満室想定か、現在の入居状況か）を確認した
- 年間経費と購入時の諸費用を入れて、実質利回りを自分で計算した
- 空室が出た場合や家賃が下がった場合の収支も試算した
- 現在の入居状況・家賃・賃貸借契約の内容（レントロールなど）を確認した
- 築年数、設備の状態、修繕履歴、今後の修繕の予定を確認した
- 区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額と長期修繕計画を確認した
- 固定資産税・都市計画税の額（評価額）を確認した
- 久留米市のハザードマップで、物件所在地の浸水想定などを確認した
- 借入れをする場合、返済額・金利の条件と、金利が上がった場合の影響を確認した
- サブリース・管理委託の契約内容（家賃の見直し、解約条件、修繕費の負担）を確認した
- 税金や確定申告について、税理士など専門家に相談する準備をした
水害リスクについては、不動産取引の重要事項説明で、水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務付けられています。久留米市のWeb版ハザードマップでも事前に確認できます。
※本記事は2026年10月時点の国税庁・総務省・国土交通省・福岡県・久留米市などの公表情報にもとづく一般的な解説です。特定の物件や投資を勧めるものではなく、将来の収益を保証するものでもありません。
※計算例の数値は説明用の仮の設定で、金額は目安です。実際の費用・税額は物件・契約により異なります。投資判断や税金の個別の判断は、税理士などの専門家にご相談ください。
不動産投資の利回り・費用・税金に関するよくある質問
久留米での不動産のご相談は住まいるパートナーズへ
株式会社KCF 住まいるパートナーズは、久留米市中央町の不動産会社です。
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税金や確定申告、投資判断については、税理士などの専門家へのご相談をおすすめします。
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