久留米で実家を相続したら｜相続登記の義務化と不動産の手続き・期限の基本
【結論】この記事のポイント
実家や土地を相続したら、「期限のある手続き」を先に確認し、相続登記は3年以内に済ませることが基本です。
- 手続きの流れ：遺言の確認 → 相続人の確定 → 遺産分割協議 → 相続登記 → 必要に応じて相続税の申告
- 主な期限：相続放棄・限定承認は3か月以内、準確定申告は4か月以内、相続税の申告は10か月以内
- 相続登記の義務化：2024年4月1日から、不動産の相続を知った日から3年以内の登記が義務に。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
- 以前の相続も対象：2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産は、2027年3月31日までに登記が必要
- その後の選択肢：売却・賃貸・空き家として管理など。売却では要件を満たすと「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合がある
本記事は2026年10月時点の公的情報にもとづく一般的な解説で、金額はすべて目安です。相続税は税理士、相続登記は司法書士、相続人間の争いは弁護士など、個別の判断は必ず専門家にご相談ください。
相続した実家・土地の手続きの流れ
相続した不動産の手続きは、「遺言の確認 → 相続人の確定 → 遺産分割協議 → 相続登記」の順に進めるのが基本です。相続税の申告が必要かどうかも、並行して確認します。
| ステップ | 内容とポイント |
|---|---|
| 1．遺言の確認 | 遺言書があるかを確認する。自筆の遺言書は、原則として家庭裁判所で「検認」の手続きが必要。公正証書遺言と、法務局で保管されている自筆証書遺言（遺言書情報証明書）は検認が不要 |
| 2．相続人の確定 | 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などで、相続人を確定する。法務局の「法定相続情報証明制度」を使うと、戸籍の束の代わりに一覧図の写しを各種手続きに利用できる |
| 3．財産の確認 | 実家の土地・建物のほか、預貯金や借入金などの財産・債務を確認する。不動産は固定資産税の納税通知書や登記事項証明書で確認できる |
| 4．遺産分割協議 | 相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合って決める。遺産分割をしないままだと、不動産は相続人全員の共有状態になる |
| 5．相続登記 | 不動産を取得した人が、法務局で名義を変更する登記を申請する（久留米市内の不動産は福岡法務局久留米支局の管轄） |
| 6．相続税の申告 | 遺産の総額が基礎控除額を超える場合に必要。申告と納税の期限は10か月以内 |
法務省は、遺産分割をしないまま時間が経つと、次の世代の相続（数次相続）が起きて権利関係が複雑になるとして、早めの遺産分割を呼びかけています。共有のままだと、売却や賃貸などの判断も相続人同士で決める必要があり、不便が多くなります。
ポイント
遺言書が見つかった場合は、自分で開封せずに、検認が必要な種類かどうかを先に確認しましょう。封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人などの立会いのうえ開封することになっています。
相続の主な期限一覧（3か月・4か月・10か月・3年）
相続の手続きには法律で決められた期限があり、短いものは3か月です。不動産の扱いを決める前に、まず期限を一覧で把握しておきましょう。
| 期限 | 手続きと内容（公的情報より） |
|---|---|
| 3か月以内 | 相続放棄・限定承認：自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所に申述する。限定承認は相続人全員が共同で行う。判断材料がそろわない場合は、期間の伸長を申し立てられる |
| 4か月以内 | 準確定申告：亡くなった方のその年1月1日から死亡日までの所得について、相続人が、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告・納税する（申告が必要な場合） |
| 10か月以内 | 相続税の申告・納税：亡くなったことを知った日（通常は死亡日）の翌日から10か月以内。提出先は亡くなった方の住所地を所轄する税務署 |
| 3年以内 | 相続登記：不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内。遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割の日から3年以内にその内容の登記も必要 |
| 2027年3月31日まで | 2024年4月1日より前の相続：それ以前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記をしていないものの期限 |
相続税の申告が必要かどうかの目安
相続税は、遺産の総額が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超える場合に申告と納税が必要です。範囲内であれば、申告も納税も必要ありません。
計算例（目安）
法定相続人が2人の場合の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。実家の評価額や預貯金などを合計した額と比べて判断しますが、不動産の評価方法や特例の適用には専門的な判断が必要なため、税理士や税務署にご確認ください。
注意
相続税の申告期限までに申告しなかった場合や、実際より少ない額で申告した場合は、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかる場合があります。期限が近づいてから慌てないよう、早めに準備を始めましょう。
相続登記の義務化のポイントと相続人申告登記
相続登記の義務化とは、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になったことです。所有者が分からない土地が全国で増えたことを受けて、2024年4月1日から始まりました。
| 項目 | 内容（法務省の情報より） |
|---|---|
| 開始日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 期限 | 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日より前に知った未登記の不動産は2027年（令和9年）3月31日まで |
| 過料 | 正当な理由がないのに登記をしない場合、10万円以下の過料の対象。登記官からの催告を経て、裁判所が判断する |
| 「正当な理由」の例 | 相続人が極めて多く戸籍の収集に時間がかかる、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている、本人が重病である、経済的に困窮している など |
| 分割前の相続人 | 遺産分割をしていない間は、相続人全員が法定相続分で共有している状態のため、相続人それぞれに登記の義務がある |
すぐに遺産分割ができないときは「相続人申告登記」
期限内に遺産分割がまとまりそうにない場合は、「相続人申告登記」で義務を果たすことができます。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局に申し出る簡易な手続きで、相続人が単独で申し出られます。
ただし、相続人申告登記は申し出た人だけが義務を果たしたとみなされ、不動産の権利関係を示すものではありません。売却や抵当権の設定をする場合は、正式な相続登記が必要です。
相続登記にかかる登録免許税（目安）
相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。不動産の価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。
計算例（目安）
固定資産課税台帳の価格が土地1,000万円・建物200万円の実家の場合、登録免許税は（1,000万円＋200万円）×4/1,000＝4万8,000円が目安です。なお、2027年3月31日までは、価額が100万円以下の土地の相続登記などに免税措置があります。司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。
ポイント
相続登記の手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局で相談できます。久留米市内の不動産は福岡法務局久留米支局（久留米市城南町）の管轄で、登記手続案内は事前予約制です。書類の作成や申請を任せたい場合は、登記の専門家である司法書士に相談しましょう。
相続した実家の選択肢（売却・賃貸・空き家管理）と使える制度
相続した実家の主な選択肢は、「売却する」「貸す」「自分や家族が住む」「空き家として管理する」の4つです。どれを選ぶかで、使える税金の特例や必要な手続きが変わります。
| 選択肢 | 確認しておきたいこと |
|---|---|
| 売却する | 売却には相続登記が必要。要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」の対象になる場合がある（下記参照） |
| 貸す | 賃貸に出すと、家賃収入は不動産所得として申告が必要になる場合がある。また、貸付けに使った家屋は「空き家の3,000万円特別控除」の対象外になる |
| 住む | 自分や家族が住む場合も相続登記は必要。建物の状態や耐震性を確認しておく |
| 空き家として管理 | 使う予定がなくても、所有者として管理する責任がある。久留米市では住宅政策課が空き家の相談窓口になっている |
空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）
相続した実家（空き家）を売った場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。対象は2027年（令和9年）12月31日までの売却です。
| 主な要件 | 内容（国税庁の情報より） |
|---|---|
| 建物 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンションなど）ではなく、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと |
| 相続後の使い方 | 相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと |
| 売り方 | 耐震基準を満たした家屋を売る、取り壊して土地を売る、などの方法（2024年1月1日以後は、売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをした場合も対象） |
| 期限・金額 | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。売却代金が1億円以下であること |
| 相続人が3人以上 | 2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地を相続した人が3人以上の場合は、控除額が1人2,000万円まで |
この特例を受けるには、確定申告と、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要です。久留米市内に相続した家屋がある場合、確認書は久留米市が交付しています（問い合わせ先：住宅政策課）。適用できるかどうかは、税理士や税務署に確認しましょう。
使う予定のない土地は「相続土地国庫帰属制度」も
相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度で、2023年4月27日に始まりました。制度開始より前に相続した土地も対象です。
ただし、建物がある土地や、境界が明らかでない土地などは申請できません。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、承認後は10年分の標準的な管理費用を考慮した負担金の納付が必要です。申請先は福岡法務局の本局（福岡市）です。
久留米市の空き家の相談窓口
久留米市では、都市建設部 住宅政策課（本庁舎13階、平日9時〜17時）が空き家の活用・処分などの相談を受け付けています（面談または電話、相談は無料）。
電話：0942-30-9139（2026年10月時点の久留米市ホームページより）。相談会の実施状況などは時期により変わるため、最新の情報は久留米市のホームページでご確認ください。
実家を相続したときのチェックリスト
相続手続きチェックリスト
- 遺言書の有無を確認し、自筆の遺言書なら検認が必要か確認した
- 戸籍謄本などで相続人を確定した（法定相続情報証明制度の利用も検討）
- 借入金などの債務も含めて財産を確認し、3か月以内に相続放棄・限定承認が必要か検討した
- 亡くなった方の準確定申告が必要か確認した（4か月以内）
- 遺産の総額が相続税の基礎控除額を超えるか確認した（申告は10か月以内）
- 相続人全員で遺産分割協議を行い、内容を書面にまとめた
- 相続登記を3年以内に申請する段取りをつけた（難しい場合は相続人申告登記を検討）
- 2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産がないか確認した（期限は2027年3月31日）
- 売却・賃貸・空き家管理のどれにするか、家族で方針を話し合った
- 空き家の3,000万円特別控除の要件（建築時期・使い方・売却期限）を確認した
- 税金は税理士、登記は司法書士、相続人間の争いは弁護士など、専門家に相談する準備をした
※本記事は2026年10月時点の法務省・国税庁・裁判所・福岡法務局・久留米市などの公表情報にもとづく一般的な解説です。制度は改正されることがあるため、手続きの前に最新の情報をご確認ください。
※計算例の数値は説明用の仮の設定で、金額は目安です。実際の税額・費用は財産の内容や手続きにより異なります。相続税・登記・相続人間の協議など個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。
久留米での実家の相続・相続登記に関するよくある質問
久留米での不動産のご相談は住まいるパートナーズへ
株式会社KCF 住まいるパートナーズは、久留米市中央町の不動産会社です。
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相続税や確定申告は税理士、相続登記は司法書士、相続人間の話し合いや争いは弁護士など、専門家へのご相談をおすすめします。
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