不動産売却にかかる費用と税金の基本｜久留米で知りたい仲介手数料・譲渡所得税の考え方
【結論】この記事のポイント
不動産売却でかかるお金は、「売却時の諸費用」と「利益が出たときの税金（譲渡所得税・住民税）」の2つに分けて考えるとわかりやすくなります。
- 仲介手数料：法律（国土交通省の告示）で上限が決まっている。400万円を超える物件は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限
- その他の費用：売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登録免許税、司法書士報酬など
- 譲渡所得税：利益（譲渡所得）が出た場合だけかかる。売った年の1月1日時点で所有5年超なら税率は合計約20％、5年以下なら約39％
- 特例：マイホームなら「3,000万円の特別控除」などで税金がゼロになることも。ただし確定申告が必要
手取り額は「売却価格－諸費用－ローン残高」が目安で、税金は翌年の確定申告で納めます。具体的な税額は個々の状況で異なるため、税理士や税務署にご確認ください。
不動産売却でかかる費用の一覧
不動産を売却するときにかかる主な費用は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用の3つです。物件の状況によって、測量費や解体費などが加わることもあります。
まずは全体像を一覧で確認しておきましょう。
| 費用の種類 | 内容と目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬。売買価格に応じて上限が決まっている（次の章で解説） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙。契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置） |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 住宅ローンが残っている場合。不動産1個につき1,000円（土地1・建物1なら2,000円） |
| 司法書士報酬 | 抵当権抹消などの登記を依頼する場合。依頼先により異なる |
| 住宅ローンの返済関係費用 | 残債の一括返済に伴う手数料など。金融機関・契約により異なる |
| 測量費・解体費など | 土地の境界確定や建物の取壊しが必要な場合のみ。物件により異なる |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却で利益（譲渡所得）が出た場合のみ。翌年の確定申告で納める |
印紙税は軽減措置の対象（2027年3月31日まで）
不動産の売買契約書の印紙税は、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書について軽減措置が設けられています。
| 契約書に記載された金額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
売主・買主がそれぞれ契約書を1通ずつ保管する場合は、それぞれの契約書に印紙が必要です。
ポイント
所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担するケースが多い費用です。また、固定資産税は引渡し日を基準に売主・買主で精算するのが一般的ですが、精算方法は契約内容によって異なります。
仲介手数料の上限と試算例
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で決まっています。売買価格（消費税を含まない額）が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。
これは「200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％（いずれも税抜）」という計算を簡単にした速算式です。
| 売買価格（試算例） | 仲介手数料の上限（税込・目安） |
|---|---|
| 1,000万円 | （1,000万円×3％＋6万円）×1.1＝39万6,000円 |
| 2,000万円 | （2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円 |
| 3,000万円 | （3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円 |
上記はあくまで「上限」の試算です。実際の金額は、媒介契約を結ぶときに不動産会社から説明を受けて確認しましょう。
800万円以下の物件は「低廉な空家等」の特例に注意
2024年（令和6年）7月1日の告示改正で、売買価格800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、通常の計算額を超えて最大30万円の1.1倍（税込33万円）まで仲介手数料を受け取れるようになりました。
「空家」という名前ですが、使用の状態は問われません。この特例を使う場合は、不動産会社が媒介契約の際にあらかじめ報酬額を説明し、依頼者の合意を得る必要があります。
試算例（目安）
売買価格500万円の土地の場合、通常の上限は（500万円×3％＋6万円）×1.1＝23万1,000円です。特例が適用されると、説明・合意のうえで最大33万円（税込）となる場合があります。
譲渡所得税の計算方法と税率（短期・長期）
不動産売却の税金は、売却価格そのものではなく「利益（譲渡所得）」に対してかかります。利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 取得費 | 購入代金や購入時の手数料、その後の改良費などの合計。建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引く |
| 概算取得費 | 取得費がわからない場合や、実際の取得費が売却価格の5％より少ない場合は、売却価格の5％を取得費にできる |
| 譲渡費用 | 売るために直接かかった費用。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、取壊し費用など |
購入時の売買契約書や領収書が見つからないと、概算取得費（売却価格の5％）で計算することになり、税金が大きくなる場合があります。売却を考えたら早めに書類を探しておきましょう。
所有期間「5年」の判定は売った年の1月1日時点
税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。実際に保有していた年数ではない点に注意が必要です。
| 区分 | 税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税） |
|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 所得税15％＋復興特別所得税（所得税額の2.1％）＋住民税5％＝合計20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 所得税30％＋復興特別所得税（所得税額の2.1％）＋住民税9％＝合計39.63％ |
たとえば2021年6月に購入した物件は、2026年中に売ると1月1日時点で5年以下のため「短期」、2027年に売ると5年超のため「長期」になります。相続した不動産は、原則として亡くなった方が取得した日から所有期間を計算します。
なお、令和8年度税制改正により、2027年（令和9年）以後に生ずる所得については「防衛特別所得税1％＋復興特別所得税1.1％」となる予定です。合計の2.1％は変わらないとされていますが、詳細は国税庁の案内でご確認ください。
試算例（長期・特例なし／目安）
- 売却価格2,000万円、取得費1,200万円（減価償却後）、譲渡費用80万円
- 譲渡所得：2,000万円－（1,200万円＋80万円）＝720万円
- 所得税：720万円×15％＝108万円／復興特別所得税：108万円×2.1％＝2万2,680円
- 住民税：720万円×5％＝36万円
合計は約146万円です。同じ条件で短期（5年以下）の場合は約285万円となり、所有期間によって大きく変わります。
使える特例（3,000万円特別控除など）
マイホーム（居住用財産）を売った場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。上の試算例（譲渡所得720万円）がマイホームなら、控除により税額はゼロになります。
| 特例 | 主なポイント |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家が対象。親子・夫婦など特別な関係の人への売却は対象外 |
| マイホームの軽減税率の特例 | 売った年の1月1日時点で家屋・敷地とも所有10年超なら、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分の所得税が10％に。3,000万円控除と併用可 |
| 相続した空き家の3,000万円特別控除 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物は対象外）など要件あり。2027年12月31日までの売却が対象。相続人が3人以上の場合は2,000万円まで |
どの特例も細かな要件があり、ほかの特例との併用ができない場合もあります。前年・前々年に同じ特例を使っていると適用できないなどの制限もあるため、事前に確認しましょう。
注意
特例を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告が必要です。確定申告の期間は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
手取り額の考え方
売却後に手元に残るお金は、「売却価格－諸費用－住宅ローン残高」で考えるのが基本です。税金は翌年に納めるため、その分を別に取り分けておくと安心です。
| 項目（試算例） | 金額（目安） |
|---|---|
| 売却価格 | 2,000万円 |
| 諸費用 | 約80万円（仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用などの合計の目安） |
| 住宅ローン残高 | 800万円（仮定） |
| 引渡し時に手元に残る額 | 約1,120万円 |
| 翌年に納める税金 | 特例でゼロ〜約146万円（長期・特例なしの場合／上の試算例） |
ローン残高が売却価格を上回る場合は、差額を自己資金などで用意しないと抵当権を抹消できず、売却が難しくなることがあります。まずは金融機関でローン残高を確認しましょう。
費用を抑える・損しないためのチェックリスト
売却前に次の項目を確認しておくと、思わぬ出費や税金の負担を防ぎやすくなります。
売却前チェックリスト
- 購入時の売買契約書・領収書（取得費がわかる書類）を探した
- リフォームなど改良費の領収書を保管している
- 売った年の1月1日時点の所有期間（5年超・10年超か）を確認した
- 住宅ローンの残高と一括返済の手続き・費用を金融機関に確認した
- 仲介手数料の金額を媒介契約の前に確認した
- 境界の確定や測量・解体が必要かどうかを確認した
- マイホームや相続空き家の特例が使えるか、要件を確認した
- 翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）と納税資金を準備した
- 税額の判断に迷う点を税理士や税務署に相談した
※本記事は2026年10月時点の法令・国税庁等の公表情報にもとづく一般的な解説です。試算例の金額はすべて目安であり、実際の費用・税額は個々の状況により異なります。具体的な税額や特例の適用可否は、税理士や税務署にご確認ください。
不動産売却の費用と税金に関するよくある質問
久留米での不動産売却のご相談は住まいるパートナーズへ
株式会社KCF 住まいるパートナーズは、久留米市中央町の不動産会社です。
久留米市内の家・土地・マンションについて、売却のご相談・査定のご依頼を承っています。「いくらで売れそう？」「手元にいくら残る？」といった疑問も、お気軽にご相談ください。
- 売却のご相談・査定のご依頼：まずはお話をお聞かせください
- 宅地建物取引業免許：福岡県知事（2）第18891号
- 久留米市役所前バス停の目の前：ご来店にも便利です
税金の具体的な計算や申告については税理士・税務署へのご確認をおすすめしていますが、売却の進め方や費用の考え方についてはお気軽にお問い合わせください。
お電話・ご来店をお待ちしております。