久留米で相続した空き家を売るなら｜3,000万円特別控除の要件・期限と手続きの流れ
【結論】この記事のポイント
親が一人で住んでいた実家を相続して売るとき、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「空き家の特例」があります。期限と書類の準備が大切なので、売り出す前に要件を確認しましょう。
- 控除額：最高3,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は2,000万円まで
- 主な家屋の要件：昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物（マンションなど）の登記がされていない、相続直前に亡くなった方以外が住んでいなかった
- 売却の期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ、特例の適用期限である令和9年（2027年）12月31日までの譲渡
- 売り方：耐震基準を満たした家屋を売る／取り壊して土地を売る／売却後、翌年2月15日までに耐震改修か取壊しをする（令和6年1月1日以後の譲渡）
- そのほかの要件：売却代金1億円以下、相続から売却まで貸したり住んだりしていない、親族など特別の関係がある人への売却でない など
- 手続き：久留米市内の家屋は、久留米市（都市建設部住宅政策課）で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告で特例を受ける
本記事は2026年10月時点の国税庁・国土交通省・久留米市の公表情報（国税庁は令和8年4月1日現在の法令等）にもとづく一般的な解説です。金額は目安で、適用できるかどうかは個別の状況により異なります。
ご注意ください
特例が使えるかどうかの判断や税額の計算は、税理士など専門家にご相談ください。
制度は改正されることがあります。売却や申告の前に、国税庁・税務署・久留米市の最新情報もご確認ください。
空き家の3,000万円特別控除とは｜控除額と2つの期限
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。亡くなった方（被相続人）が住んでいた家や土地を相続した人が売ったとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。
所得税だけでなく、個人住民税にも適用される特例です（国土交通省の案内による）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 最高3,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続（遺贈を含む）した相続人が3人以上なら2,000万円まで |
| 売却の期限① | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却の期限② | 特例の適用期限である令和9年（2027年）12月31日まで |
| 受け方 | 確定申告が必要（市区町村の確認書などを添付） |
※国税庁タックスアンサーNo.3306、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」をもとにしています。
期限は「両方」を満たす必要がある
国土交通省は、①と②の2つの期限をともに満たすことが必要としています。相続した年によっては、①より先に②の期限が来ます。
| 相続開始の年（例） | 売却の期限の目安 |
|---|---|
| 2024年（令和6年） | ①は2027年12月31日、②も2027年12月31日 → 2027年12月31日まで |
| 2025年（令和7年） | ①は2028年12月31日ですが、②が2027年12月31日 → 2027年12月31日まで |
※2026年10月時点の制度にもとづく目安です。適用期限が今後の税制改正で変わるかどうかは、最新の公表情報をご確認ください。「譲渡の日」の考え方は契約内容で異なる場合があるため、税務署や税理士にご確認ください。
国土交通省の計算例（目安）
国土交通省は、昭和55年建築の家を取り壊し、土地を500万円で売った場合（取得費不明、除却費200万円、相続人1名）の例を示しています。
| ケース | 所得税・個人住民税の額（例） |
|---|---|
| 特例を使わない場合 | （500万円－500万円×5％－200万円）×20％＝55万円 |
| 特例を使う場合 | 譲渡所得から3,000万円を控除 → 0円 |
※国土交通省資料の計算例（税率20％で計算した簡略な例）です。実際の税額は取得費・譲渡費用・所有期間などで異なります。
ポイント
控除を受けて税額が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。売る前に期限と要件を確認しておきましょう。
対象になる家・売る人の要件
特例の対象は、相続開始の直前に亡くなった方が住んでいた家屋とその敷地です。家屋は次の3つすべてに当てはまる必要があります。
| 家屋の要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと |
| 建物の種類 | 区分所有建物の登記がされている建物（分譲マンションなど）でないこと |
| 住んでいた人 | 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと |
※主として亡くなった方が住んでいた一つの建築物に限ります。母屋と離れがある場合など、敷地の範囲には計算のルールがあります。
売る人・売却についての主な要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 売る人 | 相続または遺贈により、家屋と敷地を取得した相続人（包括受遺者を含む） |
| 相続後の使い方 | 相続の時から売却（取壊しの場合は取壊し）の時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
| 売却の相手 | 親子・夫婦・生計を一にする親族など「特別の関係がある人」でないこと |
| ほかの特例 | 売った家屋や敷地について、相続財産の取得費加算の特例などを受けていないこと |
| 重複適用 | 同じ被相続人から相続した家屋・敷地で、この特例を受けていないこと |
※国税庁タックスアンサーNo.3306をもとにした主な要件です。
1億円以下かどうかは、一定期間内に分割して売った部分や、ほかの相続人が売った部分も含めて判定します。あとから合計が1億円を超えたときは、売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。
老人ホームなどに入所していた場合
亡くなる直前に老人ホームなどに入所していて家に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。
| 主な要件 | 内容 |
|---|---|
| 入所の理由 | 要介護認定・要支援認定などを受けて、老人ホーム・介護老人保健施設・サービス付き高齢者向け住宅などに入所していたこと |
| 入所後の家の使い方 | 入所から相続開始の直前まで、家財の保管などに使われ、事業・貸付け・ほかの人の居住に使われていないこと |
| 入所前の状況 | 入所の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと |
※国税庁タックスアンサーNo.3307をもとにしています。国土交通省は、親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は対象にならないと案内しています。
注意
相続のあとに一時的にでも貸したり、誰かが住んだりすると、要件を満たさなくなります。売るまでの使い方は慎重に決めましょう。
売り方は3パターン｜耐震改修・取壊しのタイミング
昭和56年5月31日以前の家屋が対象のため、家屋を残して売る場合は耐震基準を満たしていることが求められます。売り方は次の3つです。
| 売り方 | 主な条件 |
|---|---|
| ①家屋（と敷地）を売る | 売る時点で家屋が一定の耐震基準を満たしていること（耐震改修をして満たす場合を含む） |
| ②取り壊して土地を売る | 家屋を全部取り壊したあとに敷地を売る。取壊しから売却まで、建物などの敷地に使っていないこと |
| ③売却後に買主側で工事 | 令和6年1月1日以後の譲渡で、売った年の翌年2月15日までに耐震改修または全部の取壊しが行われること |
※国税庁タックスアンサーNo.3306、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」をもとにしています。
売却後の工事（③）の注意点
③は買主の協力が欠かせません。国土交通省は、トラブル防止の観点から売買契約の特約などで工事について定めておくことを確認事項としています。
また、売却後に耐震改修工事をしないまま耐震基準適合証明書が出た場合は、③の要件を満たさないとされています。この期間中に耐震改修工事を行うことが必要です。
耐震基準を満たすことの証明
家屋を売る場合は、確定申告に耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しを添付します。①では、売却の日前2年以内に調査が終わっているものなどに限られます。
これらは建築士や住宅性能評価機関などが発行する書類です。発行手続きは、耐震診断やリフォームを行った建築士事務所などにお問い合わせください。
ポイント
どの売り方にするかで、必要な工事の時期・費用・書類が変わります。買主との契約内容にも関わるため、売り出し前に整理しておくと安心です。
久留米市で「被相続人居住用家屋等確認書」をもらう
特例を受けるには、家屋がある市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付します。
久留米市内に相続した家屋がある場合は、久留米市（都市建設部住宅政策課）に申請書と必要書類を提出します。郵送でも申請できます。
| 項目 | 久留米市の案内（2026年10月確認） |
|---|---|
| 担当 | 都市建設部住宅政策課（電話：0942-30-9139） |
| 申請書 | 売り方に応じて様式が分かれています（取壊し前の家屋の譲渡／取壊し後の譲渡／売却後に耐震改修・取壊しをする場合） |
| 交付までの期間 | 通常1週間から10日程度。書類に不備があると、さらに日数がかかることがあります |
| 注意 | 添付書類は返却されません。複数の相続人が特例を受ける場合は、それぞれが申請します |
※久留米市「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」をもとにしています。申請書は同ページからダウンロードできます。
主な提出書類（国土交通省の案内）
| 書類 | 確認されること |
|---|---|
| 亡くなった方の住民票の除票の写し | 相続開始の直前まで家に住んでいたこと |
| 相続人の住民票の写し | 相続開始の直前に、亡くなった方以外が住んでいなかったこと |
| 売買契約書のコピーなど | 売却した日 |
| 電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類、または宅建業者の「現況空き家」の広告など | 相続から売却まで空き家だったこと |
| 家屋と敷地の登記事項証明書など | 家屋と敷地を相続した相続人の数 |
※取り壊した場合は閉鎖事項証明書や更地の写真、老人ホームなどに入所していた場合は介護保険の被保険者証のコピーや入所時の契約書のコピーなども必要です。必要な書類は売り方や状況で異なるため、久留米市の担当窓口にご確認ください。
ポイント
国土交通省は、電気・ガスの使用中止日が分かる書類などは相続後や売却後には入手が難しいものもあるため、検討段階から早めに準備するよう案内しています。
確定申告の時期が近づくと窓口が混雑するため、余裕をもって申請しましょう。
確定申告とほかの特例との関係
特例は、売った年の翌年に、所轄の税務署へ確定申告をして受けます。確定申告書には次のような書類を添付します。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 登記事項証明書など（相続で取得したこと、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物でないことが分かるもの）
- 市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家屋を売る場合など）
- 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることが分かるもの）
※国税庁タックスアンサーNo.3306をもとにしています。登記事項証明書は、不動産番号を記載した明細書の提出などで添付を省略できる場合があります。
取得費加算の特例とは「どちらか一方」
相続税を納めた人が一定期間内に相続財産を売ると、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。空き家の特例とは併用できず、どちらかを選ぶことになります。
どちらが有利かは、相続税額や売却額などで変わります。税理士に試算してもらうと安心です。
マイホームの3,000万円控除とは併用できる場合も
国土交通省の資料では、自分が住んでいた家を売ったときの3,000万円特別控除などとは併用が可能とされています。
ただし同じ年に併用する場合は、2つの特例を合わせた控除の上限が3,000万円になるなどの制限があります。
※国土交通省「他の税制との適用関係（令和6年1月1日～）」、国税庁タックスアンサーNo.3267をもとにしています。
ポイント
特例の選び方は、その年のほかの売却や相続税の有無でも変わります。申告の前に税務署や税理士へご相談ください。
売り出す前の確認チェックリスト
- 家屋の建築時期（昭和56年5月31日以前か）を登記事項証明書などで確認した
- 相続開始の直前に、亡くなった方が一人で住んでいた（または老人ホーム等の要件に当たる）ことを確認した
- 相続のあと、貸したり誰かが住んだりしていないことを確認した
- 売却の期限（相続開始から3年後の年の12月31日／令和9年12月31日）を確認した
- 家屋と敷地を相続した相続人の人数を確認した
- 売り方（耐震改修・取壊し・売却後の工事）と、必要な証明書を確認した
- 電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類などを確保した
- 久留米市への確認書の申請時期と、確定申告の時期を決めた
- 取得費加算の特例との比較を税理士などに相談する準備をした
相続した空き家の3,000万円控除のよくある質問
ご注意ください
特例が使えるかどうかの判断や税額の計算は、税理士など専門家にご相談ください。
本記事の内容は2026年10月時点で確認した公表情報にもとづく目安です。確認書の申請については、久留米市の担当窓口にご確認ください。
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